전세계약 연장 5% 룰 완벽 정리 계약 갱신 시 꼭 알아야 할 사항

전세계약 연장 시 임대료 인상은 최대 5%까지 가능합니다. 이 글에서 계약 갱신 청구권과 5% 인상 룰 적용 기준, 예외 사항에 대해서 자세히 설명드립니다.

 

 

전세계약 연장 5% 룰이란?  

전세계약을 연장할 때 임대인이 전세 보증금을 최대 5%까지 인상할 수 있는 규정을 말합니다. 이는 2020년 7월 31일부터 시행된 주택임대차보호법 개정안(전월세 상한제)에 따른 것으로, 기존 세입자가 계약 갱신 청구권을 행사하면 5% 이내에서만 보증금 인상이 가능합니다. 이 규정은 기존 세입자의 보호를 위해 도입되었으며, 신규 계약에는 적용되지 않습니다.  

전세계약 연장 5% 룰 완벽 정리

 

전세계약 연장 5% 룰 적용 대상

5% 룰은 아래 조건을 모두 충족할 경우 적용됩니다.  

1. 세입자가 계약 갱신 청구권을 행사한 경우  
    임대인은 정당한 사유 없이 거절할 수 없음  
2. 기존 전세 계약을 연장하는 경우  
    신규 계약이 아닌 동일한 임차인이 거주하는 경우  
3. 2020년 7월 31일 이후 체결된 계약  
    이전 계약이라도 갱신 시 적용 가능  



 

 

전세계약 5% 인상 룰 계산 방법  

전세 보증금 인상은 기존 금액의 5% 이내에서만 가능합니다.  

 계산 예시  
 기존 전세 보증금 2억 원 → 최대 인상 금액 2억 1천만 원  
 기존 전세 보증금 3억 원 → 최대 인상 금액 3억 1천5백만 원  
 기존 전세 보증금 5억 원 → 최대 인상 금액 5억 2천5백만 원  

임대인이 5%를 초과하여 보증금을 올리려 한다면, 세입자는 이를 거부할 수 있으며, 법적으로도 보호받을 수 있습니다.  



 

 

5% 룰 적용 예외 사항

다음과 같은 경우에는 5% 룰이 적용되지 않습니다.  

임대인이 직접 거주하는 경우  
  계약 갱신을 거부하고 본인이 실거주하면 갱신 청구권 적용 불가  
세입자가 계약 갱신 청구권을 이미 사용한 경우  
  계약 갱신 청구권은 1회만 행사 가능  
세입자가 계약 조건을 위반한 경우  
  임대료 연체, 불법 용도 변경 등 계약 위반 사항 발생 시  
신축 아파트의 신규 전세계약  
  최초 전세계약은 5% 룰이 적용되지 않음  



 

 

전세계약 연장 시 주의할 점  

계약 갱신 청구권은 1회만 사용 가능하며, 총 4년(2+2년) 거주 후 신규 계약으로 간주됨  
5% 이내 인상 규정이 적용되더라도, 주변 시세 대비 적정 가격인지 확인 필요  
임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거부하는 경우, 실제로 거주하지 않으면 손해배상을 청구할 수 있음  
계약 갱신 후에도 전세 보증보험 가입 가능 여부를 확인하는 것이 안전함  



 

 

자주 묻는 질문 (FAQ)  

Q1. 계약 갱신 청구권을 사용하면 무조건 전세 보증금 인상이 5% 이내인가요?  
A. 네, 계약 갱신 청구권을 행사한 경우 임대인은 보증금을 5% 이상 올릴 수 없습니다. 단, 신규 계약에는 적용되지 않습니다.  

Q2. 전세 계약이 끝나면 자동으로 5% 룰이 적용되나요?  
A. 아닙니다. 세입자가 계약 갱신 청구권을 행사해야 적용됩니다.  

Q3. 전세 계약 갱신을 거부당할 수도 있나요?  
A. 네, 임대인이 실거주를 하거나 계약 조건을 위반한 경우 거부할 수 있습니다.  

Q4. 계약 갱신 청구권을 한 번 사용했는데, 다시 연장할 수 있나요?  
A. 아닙니다. 계약 갱신 청구권은 1회만 사용할 수 있으며, 최대 4년 거주 후 신규 계약이 필요합니다.  

Q5. 5% 룰이 적용되더라도 주변 전세 시세보다 높으면 어떻게 하나요?  
A. 법적으로 5% 이상 인상할 수 없지만, 주변 시세가 하락했다면 협상을 통해 동결할 수도 있습니다.  

Q6. 임대인이 실거주한다고 계약 연장을 거부했는데, 나중에 다른 세입자가 들어왔다면?  
A. 임대인이 실거주 사유로 갱신을 거부한 뒤 2년 내 다른 세입자를 들이면 세입자는 손해배상을 청구할 수 있습니다.  

 

 

전세계약 연장 5% 룰을 활용하는 방법  

1. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 요청하기  
    계약 갱신 청구권은 법적으로 보장되므로, 기한 내 의사 전달 필수  
2. 5% 이상 인상 요구 시 법적 대응 가능  
    법적으로 5% 초과 인상은 인정되지 않으므로, 초과 금액 요구 시 거부 가능  
3. 주변 전세 시세 확인 후 협상 시도  
    5% 룰이 적용되더라도 지역에 따라 인상 없이도 연장 가능  
4. 전세 보증보험 가입으로 안전성 확보  
    임대인의 전세금 반환 능력을 보장받기 위해 가입 추천  

 

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